전세보증금 퇴거대출을 알아보다 보면 가장 많이 듣는 말이 있습니다. 바로 “전세계약 기간이 1년은 돼야 대출이 가능하다”는 이야기죠. 특히 집을 매수하면서 기존 집주인이 세입자로 들어오고, 그 과정에서 11개월·10개월처럼 1년 미만으로 계약을 맺은 경우라면 “이러면 퇴거대출이 아예 안 나오는 건가요?”라는 걱정이 크게 밀려옵니다. 계약은 이미 해버렸고, 잔금 날짜는 다가오고, 보증금은 돌려줘야 하는 상황이라면 잠이 오지 않을 정도로 불안해지죠.
1 1년 미만 전세계약, 왜 이렇게들 겁을 줄까?
일반적으로 전세대출(입주자금·퇴거자금 포함)은 “안정적인 거주기간”을 전제로 설계됩니다. 그래서 많은 은행·보증기관에서 최소 1년 이상 계약을 기준으로 안내하는 경우가 많습니다. 이 말만 들으면 자연스럽게 “우리 집은 11개월로 계약했으니까, 나는 조건에 안 맞는 거구나…” 하고 포기하게 됩니다.
그런데 실제로는 계약기간이 짧아도 예외적으로 심사되는 사례들이 존재합니다. 특히 질문 주셨던 것처럼 “집을 내가 매수했고, 기존 주인이 세입자로 살기로 하면서 11개월 전세계약을 맺은 경우”라면 심사 담당자 입장에서는 ‘단순 단기전세’가 아니라 매매와 연결된 구조인지, 실거주 계획이 어떤지를 함께 보게 됩니다. 즉, “1년 미만 = 무조건 불가”가 아니라, 상황에 따라 달라질 수 있는 케이스라는 뜻입니다.
2. 잘못 알고 계약하면 어떤 일이 생길까?
문제는 대부분의 사람이 정확한 기준을 듣기 전에 이미 계약부터 한다는 데 있습니다. 부동산에서는 “요즘 다 이렇게 해요”라고 말하고, 매도인은 “나도 세입자로 사는 조건으로만 팔겠다”고 하고, 은행에 문의했을 때는 “원칙상 1년 이상이어야 한다”는 대답만 들으면 중간에서 끼인 매수자·세입자는 그야말로 미궁에 빠집니다.
만약 아무 준비 없이 잔금일을 맞이하면 어떻게 될까요?
▷ 기존 세입자(또는 집주인 출신 세입자)에게
보증금을 제때 못 돌려주는 상황이 생길 수 있고,
▷ 본인이 들어갈 집의 잔금도 동시에 치러야 하는 경우
자금 압박이 한 번에 몰려와 버립니다.
▷ 이 과정에서 퇴거대출이 거절되면,
최악의 경우 계약 해지·위약금, 소송까지 이어질 위험도 있죠.
그래서 작은 문구 하나, “계약기간 1년 미만”이 주는 압박감이 생각보다 큽니다.
3. 퇴거대출 심사에서 실제로 보는 포인트
퇴거대출이 가능한지 판단할 때 은행·보증기관은 단순히 “1년 미만이냐, 아니냐”만 보는 것이 아니라 다음과 같은 요소를 묶어서 살펴봅니다.
① 매매와 전세계약의 관계
– 집을 새로 매수하면서 기존 소유자가 세입자로 전환되는 구조인지,
– 단순히 단기 전세만 들어간 것인지,
– 추후 해당 주택에 본인이 실거주할 계획이 있는지가 중요합니다.
매매와 세입자 구조가 명확하면, 심사에서 “일시적인 단기 계약”으로 보고
유연하게 검토하는 사례가 있습니다.
② 잔금일과 전세계약 기간의 연결
퇴거대출은 말 그대로 기존 세입자를 내보내면서 보증금을 돌려주기 위한 자금입니다.
따라서
– 전세계약 만료일,
– 매매 잔금일,
– 실제 퇴거 예정일(전출 예정일)
이 세 가지가 어떻게 맞물려 있는지에 따라 심사 결과가 달라질 수 있습니다.
일정이 논리적이고, 서류로 뒷받침된다면 긍정적으로 보기도 합니다.
③ 보증기관·상품별 예외 조항
같은 “퇴거자금 대출”이라도 HF(주택금융공사), HUG, SGI 등 보증기관·은행 상품마다 세부 기준이 다릅니다. 일부 상품은 원칙적으로 1년 이상을 요구하지만, 매매와 연결된 단기계약, 상속·이혼 등 특수사유에 대해 예외 조항을 두기도 합니다. 그래서 “은행 한 곳에서 안 된다 하면 전부 안 되는 것”이 아니라 여러 기관의 기준을 비교해 보는 과정이 필요합니다.
4. 11개월 계약, 이렇게 준비하면 승인 가능성이 높아진다
예를 들어 이런 상황을 떠올려볼 수 있습니다.
– 6월 27일 이전에 집을 매수하면서 소유권 이전까지 완료했고,
– 매수와 동시에 기존 집주인을 세입자로 들이되,
– 전세계약 기간은 11개월로 설정한 경우입니다.
이 경우, 은행에 단순히 “11개월짜리 전세계약인데 퇴거대출 되나요?”라고 묻기보다는 다음과 같은 포인트를 준비해서 설명하는 것이 좋습니다.
- ① 매매계약서 + 소유권 이전 등기 예정일을 명확히 제시
- ② 기존 집주인과의 전세계약서에 ‘퇴거 예정일’을 분명히 기재
- ③ 추후 본인이 실거주할 계획인지, 아니면 다시 전세를 줄 계획인지 설명
- ④ 잔금일과 퇴거대출 실행일을 어떻게 맞출지 자금계획표 작성
이렇게 준비해 가면 심사 담당자가 보기에 단순히 ‘짧은 기간의 불안한 전세계약’이 아니라, “매매 과정에서 발생한 일시적인 기간 조정”이라는 것을 이해하기 쉽습니다. 실제로 비슷한 구조에서 퇴거대출이 승인된 사례들도 존재합니다. 물론 이는 각 기관의 정책·신용도·소득·보증한도 등에 따라 달라질 수 있으므로 최종 판단은 은행·보증기관의 심사 결과에 따르게 됩니다.
5. 이런 분들은 특히 확인이 필요합니다
아래에 해당한다면 이번 글의 내용을 한 번 더 천천히 읽어보시는 걸 추천드립니다.
- 집을 처음 매수하면서 기존 집주인이 세입자로 전환되는 구조인 분
- 10~11개월 등 1년 미만으로 전세계약을 맺어 둔 상태인 분
- 현재 전세대출을 사용 중인데, 곧 집을 매수해 이사를 계획하고 있는 분
- 전세보증금 반환을 위해 퇴거자금 대출을 고민 중인 분
- 부동산·은행·지인에게서 말이 다 달라서 더 혼란스러운 분
이 경우, 혼자서 ‘안 되겠지…’ 하고 포기하기보다는 최소 2~3곳의 은행과 보증기관에 자신의 상황을 구체적으로 설명하고 가능 여부와 필요 서류를 직접 확인해 보는 것이 좋습니다. 같은 상황이라도 상품에 따라, 담당자에 따라, 시기에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문입니다.
6. 1년 미만이라고, 너무 빨리 포기하지 마세요
전세계약 기간이 1년이 안 된다는 이유만으로 스스로 모든 가능성을 닫아버리기엔 아쉬운 부분이 많습니다. 특히 매매와 동시에 이뤄진 단기 전세계약처럼 구조가 비교적 명확한 경우라면, 서류와 설명을 잘 정리해서 심사를 요청했을 때 긍정적인 결과를 받는 사례도 분명히 존재합니다.
다만 이 글은 어느 한 상품을 보장하거나, “무조건 된다/안 된다”를 단정하는 내용은 아닙니다. 최근 금융환경·보증기관 정책은 자주 바뀌기 때문에 최종 판단은 반드시 은행·보증기관의 최신 안내와 심사 결과를 기준으로 하셔야 합니다. 지금 가장 중요한 것은 내 상황을 정확히 이해하고, 미리 준비할 수 있는 것부터 차근차근 정리하는 것입니다.
만약 지금 비슷한 상황에 놓여 있다면, 오늘 안에 최소 한 곳이라도 은행에 전화해 ① 내 계약 구조 그대로 설명하고, ② 필요한 서류, ③ 가능성 여부를 메모해 두세요. 그 작은 행동 하나가, 앞으로 몇 달간의 불안과 밤잠을 덜어주는 시작이 될 수 있습니다.
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