1. “연장만 하면 된다더니…” 왜 갑자기 전세대출 연장이 안 될까?

전세 만기가 다가오면 가장 먼저 떠오르는 생각이 있습니다. “그냥 연장하면 되겠지.”
하지만 막상 은행에 갔더니 “전세대출 연장 심사에서 거절되었습니다”라는 말을 듣는 순간, 머리가 하얘지면서 앞으로의 전세금, 이사, 아이 학교, 생활비까지 한꺼번에 걱정이 밀려옵니다.

특히 2025년 이후로는 DSR 규제, 전세보증보험 기준 강화, 임대인 리스크 관리가 더 까다로워지면서 예전에는 무난히 연장되던 케이스도 심사에서 탈락하는 경우가 확실히 늘어났습니다.

“나는 연체도 없는데, 소득도 그대로인데, 도대체 뭐가 문제지?”
많은 분들이 이렇게 답답함만 안고 돌아가곤 합니다.

2. 연장이 막히면 실제로 어떤 일이 벌어질까?

전세대출 연장이 거절되면 가장 먼저 닥치는 현실은 “전세금 일시 상환 압박”입니다. 아직 저축이 충분하지 않은 상태에서 수억 원의 전세금을 한 번에 갚을 수 있는 사람은 많지 않습니다.

그 결과,

• ① 급하게 다른 은행이나 2금융권을 알아보며 더 높은 금리의 대출을 받게 되거나,
• ② 전세를 포기하고 월세로 전환해야 하거나,
• ③ 가족·지인에게 급히 돈을 빌려 관계까지 부담을 지게 되기도 합니다.

더 안 좋은 경우에는, 집주인 상황·보증보험 문제까지 겹치면서 전세사기·보증금 미반환 리스크에 노출되기도 합니다. 결국 “연장 거절”은 단순한 행정 절차가 아니라, 내 주거 안정 전체를 흔드는 신호에 가깝습니다.

3. 전세대출 연장 거절 이유 TOP7 (은행이 실제로 보는 포인트)

① 소득 감소·변동 또는 소득 증빙 불가

가장 흔한 이유입니다. 육아휴직, 실직, 이직 후 연봉 감소, 프리랜서 소득 축소 신고 등으로 예전보다 소득이 낮게 잡히면, 같은 대출이라도 연장 시점 기준으로 DSR이 초과될 수 있습니다.

• · 근로소득자: 직장 변경, 연봉 삭감, 상여·성과급 축소
• · 사업자·프리랜서: 종합소득세 신고액이 실제 소득보다 낮게 신고된 경우

은행 입장에서는 “현재 상환 능력”을 기준으로 보기 때문에, 예전엔 통과됐던 금액이라도 연장 시점에서 새로 심사하면 탈락할 수 있습니다.

② 확정일자·전입신고 미비

전세대출은 세입자의 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 전제로 합니다. 따라서 전입신고와 확정일자가 기본적으로 갖춰져 있어야 합니다.

• · 확정일자를 제때 받지 않았거나
• · 실제 거주지와 주민등록상 주소가 다른 경우

은행과 보증기관은 이를 “담보력 부족”으로 보고 연장을 꺼릴 수 있습니다. 특히 다가구·다세대 주택은 선순위 세입자, 집주인 가족 전입 여부 등까지 같이 보기 때문에 더 까다롭습니다.

③ 임대인(집주인)의 문제 – 세금 체납·압류·근저당 과다

세입자 입장에서는 내 소득·신용만 신경 쓰게 되지만, 보증기관은 임대인 리스크도 매우 중요하게 봅니다.

• · 집주인 세금 체납
• · 주택에 걸린 압류·가압류
• · 기존 근저당이 과도하게 잡혀 있는 경우

이런 경우 보증보험이 거절되고, 그 결과로 전세대출 연장도 함께 거절되는 구조입니다.

④ 전세보증보험(HUG·SGI) 가입 또는 갱신 불가

요즘 대부분의 전세대출은 전세보증보험 가입을 전제로 승인됩니다. 그래서 보증보험이 안 나오면, 은행도 대출을 연장해 주기 어렵습니다.

• · 전세가율이 과도하게 높을 때(집값 대비 전세금 비율↑)
• · 집주인·해당 주택에 과거 보증사고 이력이 있을 때
• · 다가구·지분주택·불법건축물 등 위험 유형일 때

특히 최근에는 보증기관의 심사도 강화되어, “예전엔 됐는데 지금은 안 된다”는 케이스가 계속 나오고 있습니다.

⑤ 신용도 하락·연체 이력

최근 1년 사이의 신용 관리 상태도 연장 심사에 크게 영향을 줍니다.

• · 카드대금, 통신비, 다른 대출의 연체 이력이 있는 경우
• · 단기간에 여러 건의 대출을 추가로 받은 경우
• · 신용점수가 과거보다 크게 떨어진 경우

은행 내부 등급이 한두 단계만 떨어져도, “이제는 이만큼의 전세대출을 유지하기 어렵다”고 판단해 연장을 거절할 수 있습니다.

⑥ 전세계약 자체의 문제 – 계약 내용·주택 상태 변경

연장은 단순히 기간을 늘리는 절차가 아니라, “현재 계약 상태를 다시 점검하는 과정”으로 이해하는 것이 정확합니다.

• · 임대인 명의가 변경되었는데, 관련 서류가 미비한 경우
• · 전세금이 크게 올랐지만, 그만큼 소득·담보가 받쳐주지 못하는 경우
• · 불법 증축, 등기부와 실제 구조가 다른 경우
• · 집주인이 직접 전입해 거주하겠다는 상황 등

이런 변화가 있다면 은행과 보증기관 입장에서 리스크가 커지고, 결국 연장 심사에서 탈락할 가능성이 높아집니다.

⑦ DSR(총부채원리금상환비율) 초과

마지막으로, 최근 몇 년간 가장 강력한 규제가 바로 DSR입니다. 전세대출 연장 시에도 “기존 대출 그대로”가 아니라 현재 시점의 모든 대출을 합산해 다시 계산하는 경우가 많습니다.

• · 마이너스 통장(한도형 대출)
• · 신용대출, 자동차 할부
• · 카드론, 리볼빙

이런 것들이 모두 합산되어 DSR을 넘어버리면, 아무리 기존에 잘 갚아온 전세대출이라도 ‘연장 불가’ 판정이 날 수 있습니다.

4. 전세대출 연장 전, 지금 바로 점검해야 할 7가지 체크리스트

• 1) 작년·올해 소득이 줄어들진 않았는지, 증빙이 가능한지
• 2) 전입신고·확정일자를 모두 제대로 받아 두었는지
• 3) 등기부등본에 새로운 근저당·압류 등이 생기지 않았는지
• 4) 전세보증보험 갱신이 가능한 조건인지
• 5) 최근 1년 내 연체 이력이 있는지, 신용점수는 어떤지
• 6) 전세계약 내용(금액·임대인·기간)에 변화가 있는지
• 7) 마통·신용대출·카드론까지 포함한 DSR이 너무 높진 않은지

이 7가지를 미리 체크해 두면, “은행 가서 처음 듣고 당황하는 상황”을 상당 부분 막을 수 있습니다.

5. 전세대출 연장, 이렇게 준비하면 거절 위험을 줄일 수 있습니다

전세대출 연장 거절은 갑자기 “날벼락”처럼 느껴지지만, 사실 대부분은 미리 알고 대비할 수 있는 영역입니다.

1. 연장 2~3개월 전, 미리 은행·보증기관에 가상 심사 문의하기
   “지금 조건에서 연장 시 문제가 될 부분이 있는지”를 먼저 물어보면, 실제 만기 전까지 준비할 시간이 생깁니다.
2. 마이너스 통장·신용대출·카드론 정리하기
   가능하다면 만기 전까지 일부라도 상환하거나, 한도를 줄여 놓으면 DSR 부담을 낮춰 연장 가능성을 높일 수 있습니다.
3. 등기부등본·보증보험 조건 미리 확인하기
   집주인·주택에 문제가 없는지 확인하고, 위험이 크다면 계약 갱신 대신 이사 계획을 숨 고르듯 고민해 보는 것도 방법입니다.
4. 연체 0원 유지, 신용점수 관리
   작은 금액이라도 연체 이력이 남으면 심사에 불리합니다. 최소 3~6개월은 깨끗한 기록을 유지하는 것이 좋습니다.

전세대출 연장은 더 이상 “자동 연장”이 아닙니다.
그러나 은행이 무엇을 보고, 어떤 이유로 거절하는지를 정확히 알고 준비한다면 충분히 리스크를 줄이고, 내 집과 가족의 생활을 지킬 수 있습니다.

지금 전세계약 만기가 1년 안에 다가와 있다면,
오늘이 바로 “전세대출 연장 체력 점검”을 시작할 가장 좋은 날입니다.

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