“4억 아파트를 3억 전세 끼고 매매하려 합니다. 지금 당장 1억이 필요한데 대출이 안 된다네요…” 요즘 가장 많이 나오는 질문입니다. 전세를 안고 매수하는 이른바 ‘갭 매매’ 구조는 자금이 적게 들어가는 것처럼 보이지만, 실제로는 대출 규제·계약갱신청구권·보증금 반환 리스크까지 고려해야 하는 고난도 전략입니다. 특히 생애 첫 집이라면 더욱 신중해야 합니다.
지금 구조를 정리해보면 매매가 4억, 전세 3억, 당장 필요한 현금 1억, 기존 전세보증금 2억6천은 5월 회수 예정입니다. 겉으로는 단순해 보이지만 실제 금융 구조는 생각보다 복잡합니다.
내 집 마련을 처음 시작하는 분들이 가장 많이 착각하는 부분이 바로 ‘전세 낀 집은 대출이 안 된다’는 말입니다. 정확히는, 담보 여력이 줄어들어 대출 한도가 크게 제한된다는 의미입니다. 이미 세입자 보증금 3억이 선순위로 존재하기 때문입니다.
자금 구조를 정확히 계산해보고 월 이자 부담과 DSR 한도를 비교해보는 과정이 무엇보다 중요합니다. 실제 수치 기반으로 판단해야 후회가 없습니다.
1. 전세 낀 집은 정말 대출이 안 될까?
은행은 집값 4억에서 전세 3억을 차감한 1억만 담보 여력으로 판단합니다. 따라서 일반적인 주택담보대출은 거의 불가하거나 극소액만 가능합니다. 이 때문에 많은 분들이 신용대출이나 마이너스통장을 고려합니다.
하지만 신용대출은 DSR 규제를 받습니다. 연봉에 따라 가능 금액이 달라지고, 이미 기존 대출이 있다면 한도는 더 줄어듭니다. 단순히 “1억 정도는 신용대출 받으면 되겠지”라고 접근하면 예상보다 이자 부담이 클 수 있습니다.
2. 내년 봄 실입주, 세입자 연장 거절 가능할까?
현재 세입자가 입주 1년차라면 계약 만료 시점에 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 다만 집주인이 직접 거주 목적이라면 갱신 거절은 가능합니다.
단, 반드시 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 실거주 의사를 통보해야 합니다. 이 시기를 놓치면 자동 연장됩니다. 그리고 실제로 입주하지 않으면 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.
3. 세입자 보증금 반환 시 주담대 가능할까?
내년 봄 세입자가 나가면 3억을 반환해야 합니다. 이때 보유 현금이 1억6천이라면 1억4천이 부족합니다. 이 시점에서는 전세가 빠진 상태이므로 담보 4억짜리 공실 주택이 됩니다.
LTV 70% 기준이면 이론상 2억8천까지 가능하므로 1억4천은 충분히 가능할 확률이 높습니다. 단, 규제지역 여부와 DSR 충족 여부가 핵심 변수입니다.
전세 끼고 매수의 핵심 리스크
첫째, 역전세 위험입니다. 내년 전세 시세가 떨어지면 3억 반환이 부담될 수 있습니다. 둘째, 신용대출 이자 부담입니다. 셋째, 세입자와의 분쟁 가능성입니다. 넷째, 5월 전세금 회수 지연 시 유동성 위기입니다.
갭 매매는 ‘적은 돈으로 큰 자산’이라는 장점이 있지만, 자금 타이밍이 어긋나면 스트레스가 매우 커집니다. 특히 생애 첫 주택이라면 안정성이 더 중요합니다.
계약 전 반드시 자금 시뮬레이션을 해보고, 최악의 경우까지 가정한 계획을 세워두는 것이 안전합니다.
결론
이 구조는 불가능한 매매는 아닙니다. 다만 핵심은 세 가지입니다. ① DSR 관리 ② 세입자 통보 시기 ③ 전세 시장 흐름 체크
생애 첫 집이라면 ‘최대한 안전한 구조’로 접근하는 것이 좋습니다. 자금 계획이 100% 확정적이지 않다면 조금 더 여유 있는 매물을 보는 것도 현명한 선택입니다.
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