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| 연봉별 DSR 대출 가능액(금리·만기별) — 20년/30년/40년 한도 시뮬레이션 |
“연봉이 이 정도면, 대출은 대체 얼마까지 가능할까?” 요즘은 이 질문에 ‘대략 이만큼’으로 답하기가 정말 어렵습니다. 예전처럼 집값 대비 비율(LTV)만 보던 시절이 아니라, 이제는 내 소득 대비 1년 원리금 상환액이 한도를 사실상 결정하기 때문이에요. 그 기준이 바로 DSR(총부채원리금상환비율)입니다.
1) DSR 한도는 이렇게 잡습니다: “연봉 × DSR% = 1년치 원리금 상환 한도”
DSR은 말이 길어 보여도 핵심은 단순합니다. 1년 동안(연간) 내가 갚을 수 있다고 인정되는 ‘원금+이자’ 총액을 소득 대비 비율로 제한하는 방식이에요.
예를 들어 연봉 5,000만 원이고, DSR 40%가 적용된다고 가정하면 연간 원리금 상환 한도는 2,000만 원입니다. 월로 나누면 약 166만 원 정도가 “DSR 기준으로 허용되는 월 상환 여력”이 되는 셈이죠.
여기서 중요한 포인트는 “원리금”이라는 말입니다. 이자만 계산하는 게 아니라, 원금 상환까지 포함해서 계산되기 때문에 기존 대출이 있으면 추가 대출 여력은 그만큼 줄어들 수밖에 없어요.
2) 대출 가능액을 가장 크게 흔드는 변수 2개: 금리와 만기
연봉이 같아도 은행에서 보여주는 ‘가능액’이 확 달라지는 이유는 대부분 여기서 갈립니다.
- 금리: 금리가 오르면 이자가 늘어나고, 같은 월 상환액으로 빌릴 수 있는 원금이 줄어듭니다.
- 만기: 만기가 길어지면 월 상환액이 분산되어, 같은 DSR 한도 안에서 대출 가능액이 늘어나는 구조입니다.
그래서 “20년/30년/40년” 같은 만기 선택이 단순 취향이 아니라, 한도 자체를 바꾸는 레버가 됩니다.
3) 연봉별 DSR 대출 가능액(금리·만기별) 표 — 이해용 시뮬레이션
아래 표는 “감 잡기용”입니다. 실제 한도는 은행 내부심사, 신용점수, 기존 부채, 상품 구조(거치·상환방식), 정책상품 여부 등에 따라 달라질 수 있어요.
- 가정: DSR 40%
- 기존 대출 0원(부채가 있으면 실제 한도는 감소)
- 원리금균등상환, 고정금리 가정(연 4% / 5% / 6%)
- 만기 20년 / 30년 / 40년
| 연봉 | 4% / 20년 | 4% / 30년 | 4% / 40년 | 5% / 20년 | 5% / 30년 | 5% / 40년 | 6% / 20년 | 6% / 30년 | 6% / 40년 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3,000만 | 1.65억 | 2.09억 | 2.39억 | 1.52억 | 1.86억 | 2.07억 | 1.40억 | 1.67억 | 1.82억 |
| 4,000만 | 2.20억 | 2.79억 | 3.19억 | 2.02억 | 2.48억 | 2.77억 | 1.86억 | 2.22억 | 2.42억 |
| 5,000만 | 2.75억 | 3.49억 | 3.99억 | 2.53억 | 3.10억 | 3.46억 | 2.33억 | 2.78억 | 3.03억 |
| 7,000만 | 3.85억 | 4.89억 | 5.58억 | 3.54억 | 4.35억 | 4.84억 | 3.26억 | 3.89억 | 4.24억 |
| 1억 | 5.50억 | 6.98억 | 7.98억 | 5.05억 | 6.21억 | 6.91억 | 4.65억 | 5.56억 | 6.06억 |
4) “표대로 안 나오던데요?” 실제 한도가 달라지는 3가지 이유
상담해보면 “저 표만큼 안 나오던데요?”가 가장 흔한 반응이에요. 그럴 수밖에 없습니다. 대출 한도는 결국 ‘내 현실’이 들어가기 시작하면 숫자가 바뀌거든요.
① 기존 대출이 있으면, DSR 여력부터 깎입니다
이미 신용대출이나 자동차 할부, 학자금, 카드론 등 원리금을 갚고 있다면 그 상환액이 DSR 한도에 먼저 들어가요. 그래서 신규 대출 가능액은 자연스럽게 줄어듭니다.
② 상환방식(거치/혼합/원리금균등)에 따라 결과가 달라집니다
원리금균등은 초반부터 원금까지 갚기 때문에 DSR에 더 빡빡하게 잡히는 경우가 많고, 상품 구조에 따라 계산 방식이 미묘하게 달라질 수 있어요.
③ 심사금리가 ‘실제 금리’와 다르게 잡히는 경우가 있습니다
요즘은 금리 변동 리스크를 반영해 심사상 금리를 보수적으로 적용하는 경우가 있어요. 즉, 내가 생각한 금리보다 더 높은 금리로 계산되어 한도가 줄어드는 느낌이 들 수 있습니다.
5) 내 한도를 ‘실전용 숫자’로 만드는 초간단 체크리스트
여기부터는 진짜로 도움이 됩니다. 상담 전에 아래 3가지만 정리해두면, 시간을 크게 아낄 수 있어요.
- 연봉: 세전/세후 중 무엇을 기준으로 보는지(대부분 심사는 ‘소득증빙’ 기준)
- 기존 부채: 종류(주담대/신용/자동차/학자금 등), 잔액, 금리, 만기
- 원하는 조건: 금리(고정/변동), 만기(20/30/40), 거치 여부
이 3개가 있어야 “DSR 40% 기준에서 실제로 남는 월 상환 여력”이 계산되고, 그 여력으로 역산해서 ‘가능액’이 나오거든요.
결론: 연봉보다 중요한 건 ‘내가 감당 가능한 월 상환액’입니다
DSR 시대에는 결국 이 한 줄로 정리됩니다. 내가 매달 얼마까지 안정적으로 갚을 수 있나가 대출 한도의 핵심이에요.
표는 시작점이고, 실제 한도는 내 부채·금리·만기가 합쳐져서 만들어집니다. 그러니 “연봉 얼마면 대출 얼마?”에서 멈추지 말고, 월 상환액 기준으로 숫자를 잡아보는 것부터 해보세요. 생각보다 답이 빨리 나옵니다.
원하시면 댓글(또는 메모)로 ① 연봉 ② 기존대출(종류/월 상환액) ③ 원하는 만기만 적어두세요. 같은 DSR 기준에서 “현실적인 구간”으로 더 촘촘하게 정리해드릴 수 있어요.
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